Нужно разобраться с назначением земель
Один из наиболее часто задаваемых вопросов клиентами: «Как подобрать хороший участок?»
Правильно подобранный участок – это не только удобное место, подходящая инфраструктура и хорошие соседи, но и значительная экономия средств на строительстве дома и благоустройстве территории. В первую очередь необходимо немного разобраться с назначением земель, т.к. Правила Застройки и Землепользования (далее ПЗЗ) отличаются, в зависимости от категории.
Самые распространённые категории земель, подходящие для строительства индивидуального жилого дома – это Садовое Некоммерческое товарищество (далее СНТ), Дачное Некоммерческое Товарищество (далее ДНТ), земли для ведения Личного Подсобного Хозяйства (далее ЛПХ) и, конечно же, земли, предназначенные для Индивидуальной Жилой Застройки (далее ИЖС). Названия категорий говорят сами за себя, но коротко опишем отличия простым потребительским языком.
СНТ и ДНТ
СНТ и ДНТ — изначально земли, выделенные под садоводство (по большому счету с 2019года ДНТ приравнивается к СНТ, поэтому рассмотрим эти две категории как единую). Так же необходимо понимать, что это, в первую очередь Товарищества (форма объединения собственников), соответственно, социальные блага и критическую инфраструктуру придется обеспечить собственникам самостоятельно.
Речь о ремонте и строительстве дорог, освещении проезжей части, вывозе мусора, в некоторых случаях даже газификации и строительстве ЛЭП (линий электропередач). У каждого Товарищества есть Председатель или Управляющая Компания (далее УК) (в случаях коттеджных поселков). Чаще всего подъездные пути к участкам СНТ и ДНТ очень узкие (есть исключения), что приводит к увеличению стоимости транспортных расходов при строительстве. Материал приходится доставлять средней и малогабаритной техникой.
Внимание!!! В случае, если участок СНТ/ДНТ находится в границах населенного пункта, возведенный дом на участке считается жилым, в противном случае статус будет считаться садовым домом. В садовый дом прописаться не получится
ЛПХ
ЛПХ – считается землями поселения, но с расширенными возможности для ведения животноводства и выращивания сельскохозяйственных культур, в основном, расположены за пределами границ крупных городов. Так что, если Вы не планируете заниматься фермерской деятельностью, имейте ввиду, что скорее всего, хозяйство соседей может доставить некоторый дискомфорт.
В основном участки ЛПХ просторные и окружены природой. С коммуникациями попроще, чем у СНТ и ДНТ, критическую инфраструктуру обеспечивает муниципалитет, а социальные блага зависят от населенного пункта, в границах которого расположен участок, но центральной канализации Вы вряд ли дождетесь.
Внимание!!! Строительство жилого дома на участке ЛПХ возможно только в случае, если он находится в пределах населенного пункта. В остальных ситуациях (например, если участок находится на земле сельхозназначения) жилое строительство не допускается
ИЖС
ИЖС – самый верный выбор. Назначение земель говорит за себя. Сам статус ИЖС уже означает наличие сформированной или еще формирующейся инфраструктуры и наличие в непосредственной близости социальных объектов и транспорта.
Внимание!!! Собственники участков ИЖС могут воспользоваться ипотечными кредитами на строительство домов, в том числе льготных программ, таких как сельская ипотека, дальневосточная ипотека, «Молодая семья», военная ипотека и другие
Критерии подбора участка
Вернемся к основной теме после того, как определились с категориями земель и их назначением и пройдем по основным критериям подбора участка
Первое
Необходимо обратить внимание на ширину фасада участка. Важно помнить, что построить дом ближе трех метров от границ участка не получится. Таким образом Вы можете посчитать максимальную ширину Вашего дома. Ширина фасада минус шесть метров равно максимальная ширина дома. Узкие участки поставят Вас в очень неудобные рамки.
А уменьшить отступы от границ возможно лишь по решению Общественных слушаний в Администрации муниципального образования – это долгий (не менее 6 месяцев), трудоёмкий и затратный процесс, который вряд ли получится преодолеть без помощи компетентных юристов
Второе
Подъездные пути к участку влияют на стоимость строительства, т.к. поставка материалов гораздо дешевле крупногабаритной техникой. Если улица узкая, то логистика поставок строительных материалов более затратна. Если к участку нет обустроенной дороги (часто встречается в новых нарезках), то строительство вовсе становится проблемой, так как тяжелая строительная техника не сможет добраться к Вашей строительной площадке в «мокрые» времена года.
Такие участки, как правило, дешевле, а продавец уверяет Вас, что буквально через две недели тут сделают идеальную дорогу, но задумайтесь над вышесказанным и проверьте информацию
Третье
Обратите внимание на рельеф участка. Участок в низине – повод задуматься. Нередко встречаются земли, расположенные в зонах подтоплений. На подобных участках можно увидеть следы осенних и зимних осадков – мох, камыш и т.п. Бюджет фундамента на таком участке всегда будет значительно выше, благоустроить и озеленить территории сложнее, а септик или дренажные поля (при необходимости) становится проблемой.
Четвертое
Большой уклон участка – это не проблема, но стоит понимать, что фундамент и благоустройство данного участка будут более затратны стандартного. Есть люди, которые специально ищут участок на склоне, т.к. можно очень красиво обыграть и благоустроить рельеф, но это решение должно быть осознанным! Каскады, ступени, полуторные подземные этажи и прочие архитектурные красоты горной местности – это все расходы
Пятое
Центральные коммуникации – важный фактор!
- Линии Электропередач (ЛЭП). Без электроэнергии комфортное проживание невозможно! Строительство осуществляется при помощи бензинового или дизельного генератора, что увеличит Ваш бюджет. Участки без электричества дешевле, но срок ожидание строительства ЛЭП может оказаться гораздо дольше обещанного продавцом
- Центральный водопровод – желательная опция, но можно обойтись скважиной. Важно понимать, что в большинстве случаев скважина влечет за собой систему очистки и обеззараживания воды, на которую придется потратиться. Систему на протяжении всей жизни необходимо будет обслуживать, так же система водоочистки займет место в котельной или хоз. помещении. Если есть центральный водопровод, то ставим «+» участку
- Газ в непосредственной близости к Вашему участку – залог качественного и недорогого источника тепло энергии Вашего будущего дома. Альтернативы, конечно же есть, но имеют ряд неудобств и ограничений. Электрокотел – заберет мощности электросистемы дома, коммунальный платеж увеличится в четыре – пять раз, возможны перегрузы сети и отключения электроэнергии, так как микрорайон без газа всегда большая нагрузка для подстанции.
Тепловые насосы – имеют невысокий КПД, высокую стоимость оборудования и монтажа, коммунальный платеж увеличится в два – три раза, невозможно эксплуатировать при критически низких температурах (-25градусов Цельсия). Если Вы планируете строить дом более 200м2, то категорически не рекомендуем приобретать участок без возможности газификации - Центральная канализация – желательная опция, но, к сожалению, часто отсутствует в нашем регионе. На эту сеть рекомендуем смотреть в последнюю очередь, т.к. строительство собственных очистных сооружений (септик) не так затратно
- Ливневая канализация – если Вы смогли найти участок с возможностью подключения к ливневой канализации, Вам повезло! Если нет, то не расстраивайтесь
Проверить еще несколько моментов
Выбор сделан! И, казалось бы, пора выходить на сделку! Но, мы рекомендовали бы Вам проверить еще несколько моментов, которые глазами невозможно увидеть
- Запросите через МФЦ выписку из ЕГРН. Вы увидите об ограничениях и обременениях, наложенных на участок (охранные зоны, запрет на регистрацию и т.п.)
- Запросите через МФЦ выписку из ЕГРН. Вы увидите об ограничениях и обременениях, наложенных на участок (охранные зоны, запрет на регистрацию и т.п.)
- Пригласите на участок кадастрового инженера для выноса границ участка в натуру, чтобы убедиться, что Ваш участок не «где-то тут», а конкретно в том месте, которое Вам показали, убедиться, что соседи не построили забор на Вашей территории
- Постарайтесь познакомиться и переговорить с будущими соседями. Они точно знают все подводные камни и проблемы конкретной улицы или микрорайона
- Посмотрите предварительно каталог проектов! Необходимо убедиться, что желаемый дом возможно вместить на выбранном участке
Надеемся, что наша статья Вам поможет сделать правильный выбор! Хорошей Вам сделки!
